Аргументы за покупку готовой квартиры в новостройке

10.09.2010, 16:21 Добавь комментарий

Еще несколько лет назад о готовой квартире в новостройке можно было только мечтать.

В основном жилье продавалось на стадии строительства задолго до сдачи дома. В последнее время ситуация очень изменилась. Квартиры в готовых домах - уже не редкость. Причем интересные предложения есть в разных районах Москвы.

Как рассказал Василий Митько, генеральный директор агентства МИАН, примерно 25-30% предложений первичного рынка Москвы приходится на объекты, прошедшие Государственную комиссию (ГК). По оценке Ольги Новиковой, ведущего аналитика компании «НДВ-Недвижимость», доля предложения в уже сданных домах - около 30%. Но в зависимости от округа этот показатель может варьироваться. «В СВАО количество сданных объектов составляет порядка 12%, а в ВАО – более 50%», - уточняет эксперт. А в компании «МИЭЛЬ-Новостройки» и вовсе долю квартир в уже сданных домах оценили в 40-45% от общего объема предложения первичного рынка Москвы, пишет Metrinfo.ru.

Увеличение предложения в готовых домах объясняется не только снижением спроса в кризисные годы, но и проблемами самих застройщиков. Как рассказал Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», в 2009 году большинство застройщиков испытали проблемы с финансированием строительства, поэтому были вынуждены направить все имеющиеся ресурсы на завершение уже возводимых объектов. Новые проекты на рынок практически не выводились. И совокупная доля новостроек, находящихся на четвертой стадии готовности (отделочные работы, подготовка к ГК) и пятой (ввод в эксплуатацию, заселение) в Москве достигала 80% (почти 50% и 30% соответственно).
 
Покупатели хотят ускорить новоселье

Квартиры в сданных домах пользуются хорошим спросом. «Если рассмотреть сделки клиентов МИАНа, то в 2010 году около 60% покупателей новостроек отдали предпочтение квартирам в домах, прошедших ГК», - рассказывает Василий Митько (МИАН).

Эксперты назвали несколько причин популярности готовых квартир в новых домах. Главная - боязнь, что застройщик не достроит дом. «Уровень доверия к строительным компаниям, еще не полностью восстановившим свои позиции после кризиса, пока невысок», - объясняет Артём Ржавский («Азбука Жилья»). Другая причина – готовое жилье демонстрирует все плюсы и минусы и самого дома, и расположенных в нем квартир. К тому же сданное жилье можно купить по ипотеке. «Банки относятся к сданным домам более лояльно, чем к объектам, находящимися на более ранних стадиях застройки», - говорит Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития Группы компаний «Конти».

По словам Артёма Ржавского («Азбука Жилья»), среди потенциальных покупателей новостроек в Москве почти каждый третий желает воспользоваться ипотечными программами. Однако, по факту, банки пока еще неохотно дают ипотеку под строящееся жилье. Доля сделок с привлечением заемных средств на рынке новостроек Москвы в настоящее время не превышает 7%. «Для сравнения: в аналогичный период 2009 года показатель ипотечных сделок в столице составил не более 2-3%, в докризисные 2007-2008 гг. – в среднем 20-30%», - говорит эксперт. Впрочем, Денис Бобков, руководитель аналитического отдела компании Est-a-Tet, привел другие цифры: «По опыту работы компании на данный момент объем сделок по ипотеке составляет порядка 30%».

Цены кусаются (+20%), скидок почти нет

Квартиры в построенных домах устроили бы всех покупателей, если бы не цены. По мнению Марии Литинецкой («МИЭЛЬ-Новостройки»), главный критерий - стоимость квартиры, а стадия готовности – второй по значимости фактор. «Квартира в доме, сданном ГК, дороже строящегося объекта со схожими характеристиками примерно на 15-20% в зависимости от стадии готовности», - говорит Василий Митько (МИАН). А Сергей Мигунов («Конти») предупреждает, что в дальнейшем, если спрос на объект существенно вырастет, девелопер может повысить стоимость еще на 15%.

А вот на скидки рассчитывать не приходится: как объяснила Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость») как правило, в готовых домах остается ограниченное число квартир в продаже, и на высокой стадии готовности застройщику уже нет необходимости в быстром привлечении денежных средств, ведь дом уже возведен. Поэтому и смысл в более быстрой реализации теряется.

Василий Митько (МИАН) также солидарен в том, что в связи с постепенным восстановлением платежеспособного спроса практика дисконта на рынке новостроек фактически сходит на нет. Единичные предложения со скидкой остались только для наименее ликвидных объектов. Впрочем, по словам  Марии Литинецкой («МИЭЛЬ-Новостройки»), в сданных ЖК «Заповедный уголок» и «Примавера» даже сейчас можно приобрести готовые квартиры и по спецакциям. «Размер скидки составляет от 3% до 5%», - уточняет она.

Перспектива: покупатели предпочтут не переплачивать

Эксперты отмечают, что все-таки самые привлекательные варианты разбираются на стадии строительства. Готовые квартиры – это «то, что осталось».
«Полагаю, что из-за недостатка наиболее ликвидных предложений в готовых домах (1-2-комнатные квартиры небольших площадей) - интерес будет постепенно смещаться к строящимся объектам, - рассуждает Василий Митько (МИАН). - Уже сейчас в сегменте относительно доступного жилья в новостройках столицы спрос превышает предложение как минимум на 30-40%. Значительная часть первичного рынка представлена более дорогостоящими квартирами с бОльшей площадью». То есть в дешевом сегменте ощущается все же определенный дефицит.

Артём Ржавский («Азбука Жилья») придерживается несколько иного мнения, он полагает, что в ближайшее время спрос на готовые новостройки не только сохранится, но даже будет преобладать. Однако уже через 2-3 года по мере наращивания темпов строительства, укрепления позиций застройщиков, восстановления уровня доверия к ним, на рынок вернутся инвесторы. И им будет чем заняться: ведь стоимость квартир в объектах, находящихся на этапе монтажа наземной части (3-я стадия) на 15-20% ниже среднерыночной, на более ранних этапах (нулевой цикл, организация стройплощадки) – в 1,3-1,4 раза дешевле.